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【考察学习报告】之二 土地征迁安置、工业用地使用制度改革、城乡建设用地增减挂钩工作外出考察学习报告

时间:2018-06-26 22:49 来源:未知 作者:采佚 浏览量:132 []

5月27日至6月2日,市国土资源局组织市土地收购储备中心、市土地市场与规费管理中心及相关县局业务人员,赴江苏省苏州市、浙江省杭州市、湖南省长沙市,深入考察学习了土地征迁安置、工业用地使用制度改革、城乡建设用地增减挂钩结余指标省内交易工作。 一、考察地点相关工作情况 (一)苏州市。苏州市2017年财政收入1908.1亿元,全国排名第七,全市规模以上工业总产值3.2万亿元。2000年以后,苏州市入园项目的投资强度须达到400万元/亩以上,近两年投资额在5000万元以下的工业项目已不再供地。2017年,苏州市出台了《苏州市工业用地弹性年期出让实施意见》,并在张家港市率先推行。苏州市工业用地弹性出让年期一般不超过30年,通过先租后让方式供应的,租赁期一般不超过5年,租赁期与弹性出让总年期不超过30年。各县级市(区)政府成立工业用地弹性年期出让工作领导小组,发改、经信、财政、国土、住建、规划等部门为成员单位,领导小组负责研究制定辖区范围内的相关产业政策,划定产业准入标准,确定具体出让方式和出让年限,明确土地利用绩效评估的指标、方法和程序,并做好监督管理工作。工业用地弹性年期出让和先租后让的,采取招拍挂方式确定受让人或承租人。弹性年期出让和先租后让的最低价,通过评估方式确定,按30年出让的,地价一般为50年出让价的75%。成交后先与各县级市(区)人民政府(管委会)签订《开发建设协议》和《监管协议》,再与国土部门签订租赁合同或出让合同。各县级市(区)人民政府(管委会)负责组织实施工业用地绩效评估管理,并制定相应的后续管理措施。 (二)杭州市。杭州市土地储备中心隶属于杭州市国土局,主要职责是统一承担本行政辖区内土地储备工作。具体负责出让计划、储备计划、供地计划三个计划的编制上报,土地债券的申请、管理和使用,储备地管理,储备地验收、核算费用、拨付成本。不承担具体征迁和安置工作,征迁安置工作由辖区政府和乡镇街办负责实施,区政府均设有征地办或征地事务所等征地事务机构。 1、棚户区改造项目土地征收储备、拆迁安置模式及土地供应工作情况。土地储备方面,杭州市采用“1+7+X”模式,七个县区政府具体负责实施征迁业务,X个公司负责资金运作。各区政府在完成土地征迁工作后,经市土地储备中心验收,纳入储备库,办理产权登记,进行管理、供应。群众安置方面,杭州市从1995年开始推行留用地安置制度,形成了较为完备的留用地制度框架体系。补偿安置方式主要为货币安置、房屋安置及货币、房屋相结合。土地供应方面,杭州市成立了土地交易中心,储备中心在土地征收完成后,将相关资料移交土地交易中心,由土地交易中心编制供地方案,经相关领导小组审查并报市政府批准后,委托市公共资源交易中心组织供地活动。 2、土地二级市场管理及地价评估管理机制工作情况。杭州市土地二级市场主要由行政审批处负责管理。地价评估中介机构以招标方式确定,每两年招标一次,以综合评标确定3家机构进行地价评估,单宗地评估费用在招标时一次确定,不论宗地面积大小和评估金额高低,均按每宗地、每家中介机构0.5万元支付评估费。宗地评估时,由三家机构背靠背同时评估,评估报告邀请本地大专院校教授对估价方法及技术路线进行审查。3家机构评估结果由国土部门有关会议研究使用,出让起始价及底价由市政府领导小组研究最终确定。 (三)长沙市。长沙市国土资源局是主管全市土地、矿产等自然资源的规划、管理、保护、合理利用和测绘事业的政府工作机构。下辖市国土资源执法监察支队、市土地储备中心、市国土资源交易中心、市土地整理中心、市土地信息中心、市国土资源测绘院等事业单位。 1、工业用地使用制度改革工作情况。长沙市2017年全部工业增加值为4101.47亿元,其中规模以上工业实现增加值3533.26亿元,工业增加值占GDP的比重为38.9%。园区规模以上工业增加值2222.05亿元,占全市规模以上工业增加值的62.9%,对规模以上工业增长的贡献率达92.7%。2017年12月,长沙市出台了《关于实行工业用地弹性供应的实施意见(试行)》,在望城区先行实施。长沙市工业用地弹性供应采用弹性年限出让、长期租赁、先租后让及租让结合4种供应方式,均以招拍挂方式确定受让人或承租人,起始价按工业用地标定地价确定。采用弹性供应的工业用地成交后,土地使用者与园区管委会签订《项目时间履约监管协议》,并向管委会缴纳一定比例的开、竣工履约保证金。工业项目的履约监管、综合验收、退出管理均由园区管委会负责。工业用地弹性供应工作在全国启动较早,且有成功供应案例,有较为成熟的工作经验。但因工业用地租赁对项目的亩均投资、产出效益指标、投入产出有严格要求,未达到标准须退出用地时,对地上建筑物及生产设备是否补偿争议较大,加之弹性年限供应的工业用地在土地抵押贷款方面受限,长沙市目前实行的为工业用地弹性年期出让方式。 2、城乡建设用地增减挂钩结余指标省内交易工作情况。长沙市增减挂钩结余指标省内交易工作于2018年开始试点,主要是建设用地指标短缺的高新区、岳麓区、望城区等,通过自主协商,与省内城步、新邵、绥宁、洞口等贫困县协议购买增减挂钩结余指标,旱地交易价格每亩为40万元左右。省内交易现未出台相关操作规范和流程等,节余指标交易收益的管理使用由贫困县财政部门负责。结余指标跨省交易现无实质性进展。 二、主要经验作法 (一)健全了土地征迁安置供应工作机制。一是“先留地,后征地”。杭州市从1995年推行了留用地安置制度,是全国较早试行留用地安置制度的城市之一。在规划选址上,坚持“先留地,后征地”,让村集体挑选,保证村集体利益;在项目业态上,除房地产项目外,可自主选择,以保证长期有收益;在产权管理上,村集体控股不低于51%。二是群众利益有保障。在征地补偿中,杭州市充分保障被征地农民财产权、居住权、收益权、养老权、知情权五项权利。调换产权房屋安置的,按照“低进低出原则”,以人均40㎡为标准进行安置,不足部分成本价购买。并制定了奖励办法,在规定时限内拆除给与奖励的形式鼓励被征户按期自行拆除。三是完善了住宅用地公开出让竞价方式。当土地竞价溢价率超过100%时,该地块竞得人应在签订土地出让合同起一个月内全额付清土地出让金。当土地竞价溢价率超过120%时,除需满足上述第一款条件外,该地块所建商品房屋还须在取得不动产登记证后方可销售。当土地竞价溢价率达到150%时,不再接受更高报价,转为在此价格基础上通过现场投报配建养老设施面积的程序并按投报面积最高者确定竞得人,并需同时满足上述第一、二款条件。 (二)创新了地价评估管理机制。杭州市土地评估业务费实行单宗固定标准,可减少业务费用支出,减轻政府财政负担。单宗地3家公司同时评估、集体会商择优使用,可有效避免人为干扰,降低行政审批风险。 (三)完善了工业用地供应方式。一是落实完成了国有建设用地供应方式改革任务。2014年,国土资源部出台了《关于推进土地节约集约利用的指导意见》,明确提出“实行新增工业用地弹性出让年期制,重点推行工业用地长期租赁”。 苏州、长沙市实施工业用地先租后让和弹性年限出让,完成了国务院、国土资源部提出的改革任务,并可引导企业根据实际需求使用土地,推进了土地节约集约利用。二是降低了工业企业用地成本。实施工业用地先租后让和弹性年限出让,有利于降低企业用地成本,减轻企业项目营运初期的资金压力,促使企业将更多的资金用于产业发展提档升级。三是建立了工业项目共同监管机制。苏州市、长沙市工业园区用地的管理以园区管理部门为主体,工业项目的审查准入、初步供地方案的拟定,以及供后履约监管、综合验收、退出管理均由园区管委会负责。国土部门仅负责报批供地方案、履行出让程序、不动产权登记。四是两市工业园区内用地征收工作由县区人民政府或园区管理部门负责,土地征收成本在园区内平衡后,按高于国家最低价标准供地。但对工业项目的投入产出率、特别是企业税收,有严格标准和考评退出机制,以税收弥补土地征收成本。 三、建议 (一)增加村级留用地安置模式。以村级集体经济组织为单位,在城乡规划和土地利用规划确定的建设用地范围内,按照被征地村组征地数量与村组土地总面积及人均耕地面积的比例留用被征地数量10%左右的土地,划拨或出让给村组经济组织,在符合城乡规划和用途管制前提下,可以由农村集体经济组织自主开发、委托政府开发或与其他经济组织合作开发,确保失地农民长远生计有保障。 (二)进一步规范土地估价行为。借鉴杭州市经验,结合实际工作,研究制定《关于庆阳市城区地价评估工作管办分离的意见》。从省厅备案的评估中介机构中择优建立备选库,以现场摇号方式随机选择3家机构进行地价评估。评估结果的使用,由市土地市场审查领导小组会议研究确定。建立惩戒机制,对1年内评估结果出现2次以上严重偏离市场正常交易价格的中介机构,退出备选库并不得在庆阳市域内从事评估业务。 (三)推行工业用地弹性供应方式。借鉴外地经验,结合我市实际,研究制定《庆阳市工业用地租赁和弹性年期出让实施意见》,广泛征求各县区及相关部门意见,经市法制办审核后,由市政府印发实施。各县区根据市上实施意见制定具体实施细则。 (四)积极推进增减挂钩指标交易工作。待城乡建设用地增减挂钩结余指标跨省交易工作取得一定成效后,向省厅积极汇报争取,通过省级交易平台,将县区结余指标与省内其他建设用地指标短缺的地区交易。
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