山东省自然资源厅关于印发《全省第一批城镇低效用地再开发示范项目（区域）典型做法》的通知

　　各市自然资源主管部门：

　　为贯彻落实《山东省人民政府办公厅关于推进城镇低效用地再开发的意见》（鲁政办字〔2020〕32号），强化示范引领，打造一批城镇低效用地再开发典型样板，经总结梳理各地推进低效用地再开发的经验做法和探索实践，形成《全省第一批城镇低效用地再开发示范项目（区域）典型做法》，现印发给你们。请结合本地实际，相互交流借鉴。省厅将密切跟踪各地推进城镇低效用地再开发工作进展，及时总结推广好的经验做法。

　　                         山东省自然资源厅

　　                             2021年4月28日

　　

　　附件：

　　全省第一批城镇低效用地再开发示范项目（区域）典型做法

　　案例1 青岛海尔西园区示范项目

　　创新举措：

　　原土地使用权人自主改造开发，实现产业转型升级。

　　基本情况：

　　海尔物联网全球创新中心项目位于崂山区黑龙江路，东至跨海大桥高架、南至株洲路、西至劲松五路、北至黑龙江路，占地面积680亩，一期占地210亩。先期启动的一期项目中，原有低层厂房5栋，海尔大学1栋，白电研发大楼1栋，因产能和技术逐步落后，市场需求萎缩，产品需要更新换代。为适应产业发展需要，海尔集团向区政府提出对原工业园区升级改造，保留部分有历史价值的建筑，其余土地进行规划重建，改变原有粗放平铺型生产形式，提高土地利用效率。

　　主要做法: 

　　1.成立工作专班，坚持问题导向。成立区委书记任组长的海尔集团崂山区服务专班，了解企业在转型升级、园区规划等方面的需求，签订战略合作框架协议。实行周调度工作制度，对企业提出的问题分类梳理并协调解决。

　　2. 统筹规划，优化布局。根据企业需求，对片区及周边进行整体规划，既保证园区发展需要，又满足周边配套要求。一是合理划分园区功能区，与周边交通组织科学衔接，实现园区与周边环境和谐统一。二是园区内部合理布局，科学论证各项建设指标，结合绿色建筑、智慧园区的建设要求，提升品质和质量，打造示范园区。

　　3.整合土地资源、解决历史遗留问题。海尔西园区从上世纪80年代开始逐步建成现在的规模，形成不少历史遗留问题，主要是原有建筑缺少相关审批手续，建筑物超出原用地红线等。目前，结合园区改造的需要，对需要保留的历史建筑，相关部门共同研究补办手续；对新建建筑物各项审批手续，主管部门靠前服务，提高审批效率。

　　主要成效：

　　目前启动的一期项目，新规划建设海尔全球研发中心，包括国家级中央研究院，研发实验室、工业互联网平台创新总部、海尔大学扩建等子项目。除需保留具有历史价值的白电研发大楼以外，其余土地均需进行升级重建。目前，该部分土地已完成新的规划方案审批，容积率从0.8提高到1.2，正在进行建设。

　　案例2 淄博陶琉古镇示范项目

　　创新举措：保护性开发、文化和旅游相结合。

　　基本情况：

　　陶琉古镇项目区位于博山区山头街道山头路以南、南过境路以北、河南路以西、大观园路以东，涉及5个村（社区），总占地面积920亩，一期占地120亩。陶琉古镇及周边有废弃古圆窑13座、关停陶琉企业厂房5000平方米，老旧居民住房350余套，厂区荒废多年，周边多为棚户区，房屋陈旧、入住率低，土地利用效率低下。博山区政府经过考察调研，引进厦门朗乡投资有限公司投资建设，按照因地制宜、修旧如旧的原则，对古窑、老厂房进行保护性开发，对传统历史街区进行升级改造，将工业遗存与文旅产业有机融合。该项目于2018年11月启动一期建设，核心部分已基本完工，2020年国庆节期间成功举办了首届博山琉璃双年展。

　　主要做法: 

　　2018年11月，博山区政府与厦门朗乡投资有限公司签订《博山区陶琉古镇项目合作协议》，确定陶琉古镇项目分为陶琉古镇景区（包括A、B、C等5个区域）和陶琉古镇城市功能区，配套建设3处停车场。A区土地由政府持有，政府配套相关基础设施工程，A区及其他地块由厦门朗乡投资有限公司进行投资建设运营。2019年2月，厦门朗乡投资有限公司完成项目整体规划方案，进行开工建设。该项目以古窑村保护为核心，采取修缮、保护等措施对古窑村进行保护性开发，依托原有建筑，建设度假酒店、民宿、美食、地方艺术品博物馆等，原汁原味保留了以陶瓷、琉璃加工为背景的生产、生活、文化印记，具有鲜明的地域特色和文化内涵。

　　主要成效：

　　陶琉古镇按照5A景区标准打造，项目建成后预计接待游客数量年均200万人次，产生旅游销售收入约3-5亿元，提供就业岗位5000个，年增加地方政府税收3000-5000万元，有效拉动地方经济发展。

　　案例3 枣庄高新区示范区

　　创新举措：

　　立足存量挖潜，由政府主导，坚持部门联动，探索出盘活闲置资产的新机制。

　　基本情况：

　　枣庄高新区示范区位于枣庄高新区复元六路东侧、宁波路南侧，总占地约495亩，因原企业经营问题导致土地闲置低效。计划将该区域建设成为集合高端智能制造、产品研发和商业配套的综合产业基地，于2020年8月启动建设，计划于2022年底完成。 

　　主要做法：

　　1.政府主导，部门联动。成立由管委主要领导任组长的高新区闲置资产盘活利用领导小组，研究制定《枣庄高新区闲置资产盘活利用工作实施方案》，重新调整机构队伍，实行人员集中办公，限时督导，定期调度，形成多方联动、协同配合的推进机制。

　　2.摸清底数，各司其职。建立动态闲置资产数据库，通过调取工商登记注册信息、查阅土地及地上附着物抵押和查封情况等形式，进一步摸清闲置低效资产底数。明确工作职责和分工，财税部门牵头开展了“闲置低效土地房产税源专项调查”，经发部门牵头开展了“僵尸企业处置情况摸底调查”，自然资源部门牵头开展了“批而未供土地专项调查”。同时，与人民法院、金融机构及时沟通协调，做好信息共享，顺利推进资产盘活。

　　3.实事求是，分类施策。按照“分类处置、协同处置、依法处置、有序处置”的原则，坚持先急后缓、先易后难，有针对性地研究闲置土地处置措施，通过司法拍卖、破产清算、政府回购等方式加快资产盘活。

　　4. 强化保障，优化营商环境。加大金融支持力度，鼓励金融机构对项目进行授信评估，为项目建设提供可持续的资金保障。优化服务保障，推行并联式管理和便利化登记，实施代办服务，确保新项目顺利落地投产。为了稳妥化解难题，组建专业团队合力攻坚，通过足额征收、清理税费、追究违约责任等方式提升低效闲置土地使用权人的土地持有成本，倒逼企业高效利用土地资源，利用经济杠杆推动企业主动节地退地。

　　主要成效：

　　政府通过司法拍卖、政府收储等方式，以政策红利和扶持奖励为依托，激发市场主体活力，盘活示范区闲置资产，提升产业用地效率，取得了良好的社会效益和经济效益。

　　1.盘活闲置资产，提升土地效益。枣庄高新区示范区范围内495亩土地均已完成闲置资产盘活，各拟建项目同步办理各项手续。其中原布莱特项目140亩土地，通过司法拍卖后，由管委会平台企业竞得，通过工业用地分割后用于MUM项目和能源电力培训中心使用。

　　2.节约集约用地，产城融合发展。推进“标准地”出让制度，促进产业用地与城市建设用地融合发展，将原烘焙产业园项目42亩土地，通过政府收储后，按照现行城市规划分割新型产业孵化平台和商业用地出让，打造自主研发创新基地。

　　案例4 东营经济技术开发区主体产业园示范区

　　创新举措：

　　由政府引导，以收购改造和激励开发为主要方式，助力产业转型升级和用地效益提升，实现“腾笼换鸟”。

　　基本情况：

　　东营经济技术开发区主体产业园示范区位于东营经济技术开发区新材料产业园，占地面积495亩，受油田市场整体低迷、公司破产重整等影响，原用地单位无力继续开发建设，导致土地利用效率低下。2020年6月片区启动再开发，计划于2022年6月完成。

　　主要做法：

　　1.高位引领、部门联动。2020年4月，东营市确定东营经济技术开发区主体产业园区作为低效用地再开发片区。开发区开展了城镇低效用地专项清理行动，成立了由管委会主要领导任组长，法院、经发、财政、税务、自然资源、街道等部门、单位主要负责人为成员的领导小组，分工合作，密切配合，共同推进城镇低效用地再开发。

　　2.因地施策、分类施治。制定激励政策，积极搭建信息平台，广泛招商、牵线搭桥，引导社会资金参与共同开发，采取限期开发、兼并重组、合作开发、依法转让、协议置换、有偿收回等方式，加快低效用地盘活利用。对原土地使用权人有开发意愿但无开发能力的，由政府依法收回土地使用权后重新招拍挂出让。对经营尚可，但占地面积大、使用率低的企业，协商有偿收回部分土地，压缩用地规模。

　　3.正向激励、反向倒逼。在资金扶持、税收、信用约束、投融资等方面，对用地单位实行差别化政策，激励盘活利用或倒逼交回土地。

　　主要成效：

　　通过招商、续建、出租、收购、出让等一系列“组合拳”，优化片区产业布局，实现了由石油装备制造业向高端新材料产业的转型升级，提高了土地要素配置效率。

　　1.采取政府收储改造方式。通过收回胜利慧岩公司95亩低效用地及2.6万平方米厂房和附属设施重新挂牌出让，推进东珩国纤公司高性能氧化铝纤维项目落地。

　　2.采取政府收储改造与原土地使用权人改造相结合，盘活赐成石油公司85亩低效用地。一是借助专业招商公司引进了山东斯玛特管道有限公司和山东元通达新材料有限公司；二是以成本价协商收回赐成石油无法续建的40亩土地，企业用所得补偿款在剩余土地上新建了二号厂房，并将一二号厂房出租给斯玛特公司；三是将收回的40亩低效用地重新挂牌出让，保障了元通达公司高端纳米磁粉项目的顺利落地。

　　3.市场主体改造。东营佛思特生物工程有限公司透明质酸项目因企业破产重整，未落地实施，造成315亩低效用地。自然资源部门主动对接招商部门，引进上市公司华熙生物收购佛思特100%股权，并追加5亿元投资进行全产业链布局，打造北方最大的透明质酸终端产品生产基地，实现了该宗土地的盘活利用。

　　案例5 威海五洲太阳城南周边区域示范项目

　　创新举措：

　　通过政府收储改造、改变土地用途，优化城市功能布局，弥补公共设施短板，既提高土地利用效率，又满足了群众的实际需求。

　　基本情况：

　　五洲太阳城南地块位于威海经济技术开发区五洲太阳城项目南侧，北至城子路、南至齐鲁大道、西至疏港路、东至老虎山生态园，占地面积442亩。过去该区域以工业和物流厂房、空地为主，有机电设备总公司、威海邦德国际经贸总公司等21家企业，多为小而散、产出效益低的企业，且该区域北侧为已建住宅小区，教育及社区服务等公共设施缺乏。

　　主要做法：

　　通过政府收储方式收回土地268亩，威海中外运物流发展公司、莱钢建设威海分公司2宗71亩土地正在走收回程序。开发区管委会对该区域及周边配套设施进行科学分析论证，改变土地用途，完善城市功能，补齐公共设施短板。一是完善教育基础设施建设。利用171亩土地规划9班幼儿园、30班小学及48班中学各一处。二是规划布局行政办公用地和消防设施用地。占地面积56亩，其中齐鲁大道消防站及消防科普教育基地项目，规划4000平方米科普教育基地，展厅规划建筑面积600余平方米，用于普及消防法律法规和消防安全知识。三是弥补城市公共服务设施短板。2020年政府通过挂牌出让，将阳光大道东侧剩余67亩居住用地出让给威海华悦龙润房地产开发有限公司，在出让条件中明确完善社区服务设施内容，增加社区服务站880平方米，社区卫生服务站127平方米，社区老年人日间照料中心360平方米，为社区居民提供活动用房、阅览室等服务设施，目前正在建设。

　　主要成效：学校建成后，幼儿园在校生270人，小学在校生1350人，中学在校生2400人，将基本满足该区域居民子女就近入学需求。齐鲁大道消防站及消防科普教育基地将成为威海市消防安全培训和体验的专业场所，填补了开发区长期以来缺少消防科普教育基地的空白。社区服务站建设增加了社区居民活动场地，群众生活品质将显著改善。

　　案例6 日照中兴汽车示范项目

　　创新举措：

　　利用国企搭建平台，发挥国企优势，盘活闲置低效资产，加快行业资源整合，释放发展空间给行业内优势企业。

　　基本情况：

　　原日照龙泰汽车工业有限公司（以下简称龙泰汽车）位于山海路以北、菏泽路以东，占地面积470亩，由香港亨活投资有限公司投资，主要从事微型面包车生产。2011年取得国有建设用地使用权，后因亨活投资撤资造成无法正常生产，导致该项目土地处于闲置低效状态。

　　主要做法：

　　为盘活城镇低效用地，提高园区节约集约利用水平，高新区管委会与企业对接土地盘活措施，提出合资建设、土地转让、土地收回等多种再开发方式。2017年，管委会与企业达成一致意见，收回土地使用权。

　　高新区管委会利用国企平台运作项目再开发，引进中兴汽车项目。2018年，日照高新发展集团有限公司取得该宗土地后，通过拆旧建新、建设高标准厂房等方式盘活了低效用地，管委会负责全程监管土地开发建设利用状况，并在竣工验收后出具相关意见，确保达到用地控制指标。2019年12月，日照高新发展集团有限公司将厂房交付河北中兴汽车有限公司使用，日照高新发展集团有限公司以国有土地使用权入股方式注资中兴汽车，参与到企业生产经营过程中，管委会不定期对企业经营状况及投入产出状况进行巡查。

　　主要成效：

　　2019年12月投产以来，在职员工600人，具备日产能40台的均衡化生产能力，年产量预计可达1.5万辆整车。试运营阶段，累计生产下线车辆6300台，总产值3.9亿元。2021年下半年将有两个平台四款车陆续上市。达产后，预计年销售收入50亿元，利税5.8亿元，提供就业4000人。

　　案例7 临沂鲁南制药特色文化产业园示范项目

　　创新举措：

　　通过政府牵线搭桥，市场主体参与低效用地再开发，将山东真情集团有限公司车间等进行改造，建成鲁南制药特色文化产业园。

　　基本情况：

　　2013年8月，山东真情集团有限公司破产后，造成80亩土地闲置低效利用。2017年9月，鲁南制药集团与北京华鹏淇源投资管理有限公司、山东真情集团有限公司破产管理人签订了土地转让协议，实现“腾笼换鸟”、产业升级和效益提升。

　　主要做法：

　　1.加强组织领导。成立鲁南制药特色文化产业园改造项目领导小组，统筹实施项目建设，解决项目规划、资金及手续办理等难题，确保项目顺利实施。

　　2.化解安置难题。依据调整规划后的土地用途，确定土地转让金。土地转让金大部分用于破产企业职工安置，2017年开始，鲁南制药集团分批支付了2.4亿元土地转让金，解决了2710名国有企业破产下岗职工的安置问题。

　　3.加强监督管理。编制土地改造建设规划、用地性质变更、资金筹措方案，确保规范实施项目改造。

　　主要成效：

　　1.改造厂区南部成衣车间。在保留车间主体结构的基础上，2018年开始，先后投资6500万元，建成鲁南制药集团展览馆、“时代楷模”赵志全同志纪念馆，成为临沂地区宣传时代楷模精神及现代企业家精神的重要阵地，累计接待全国各地客人约15万人。

　　2.改造北部办公楼、生产车间及东部仓库，为公司生产运营提供发展空间，2020年公司实现销售收入超100亿元。

　　3.改造中部主体厂房。该部分拟建设临沂地区唯一的工业博物展览馆，记录临沂市工业企业发展历史，保留城市历史文化记忆。

　　4.改造西部沿街厂房。该部分拟建设首荟大健康中心项目，宣传普及健康常识。

　　案例8 德州禹城市新街口文化产业园示范项目

　　创新举措：

　　鼓励市场主体和社会力量参与改造开发，通过企业租赁、改造旧厂房方式，引入文化创意产业，实现产业优化升级，提升土地利用效率。

　　基本情况： 

　　禹城新街口文化产业园位于禹城市开拓路以西、行政街以北，西邻徒骇河景区，占地面积约52亩，园区以清末民初建筑风格，项目涵盖文化创意、演绎演出、餐饮娱乐于一体的文化产业园。原址为山东禹王亭集团酒业股份有限公司厂区，因企业整体搬迁至高新区，造成厂区长期闲置。

　　主要做法: 

　　1.引导社会资本参与。2018年9月，禹城市引进山东新街口文化产业发展有限公司，由该公司租赁山东禹王亭集团酒业股份有限公司厂区土地用于项目建设。为保护具有73年历史的老厂区，保留历史记忆，新街口文化公司对原厂房车间改造升级，对可利用的厂房车间全部加固加层充分利用，将确实没有利用价值的，经审查批准后拆除重新规划建设，使厂区内土地和建筑物、构筑物得到充分利用，发挥最大价值和效益。

　　2.加大政策扶持。为推进项目建设，政府出台扶持政策减免、缓交城市基础设施配套费。积极落实国家产业用地政策对利用原存量房产、土地资源实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的5年期过渡期政策。

　　3.培育产业新业态。在业态布局上，打造链条式的产业业态，融入文化元素、旅游要素，采取小单元招商、二次出租方式，由市场主体进驻产业园经营，新街口公司负责管理、监督、服务，收取合理租金。目前，已进驻商家近60家，形成禹城文化旅游产业新地标和城市景观亮丽风景线。

　　主要成效：

　　1.盘活资源，提高土地节约集约利用水平。2020年，新街口文化产业园正式运营，共改造建筑32栋，改造提升建筑面积2.7万平方米，新建扩建建筑面积0.3万平方米，实现再开发利用建筑面积3万平方米，实现了老旧厂房保护利用，促进了城市文化产业发展。

　　2.产业带动，满足市民文化消费需求。目前园区内入驻文化创意、青少年素质教育、民俗风情以及休闲娱乐、体育健身等企业达60余家，带动居民就业800余人，满足了群众需求，实现了经济效益和社会效益双赢。

　　3.政府与企业合作共赢，提升城市形象。通过盘活闲置资源，2020年禹城新街口文化产业园实现产值约500万元，成为禹城独具古朴特色文化产业园区及市民游客理想的休闲消费场所，提升了城市整体形象。

原文链接：http://dnr.shandong.gov.cn/zwgk_324/xxgkml/tdgll/zdxx/202105/t20210525_3610742.html